Le spese che riguardano la gestione dei beni condominiali si dividono in spese ordinarie e spese straordinarie; queste vanno ripartite tra i vari condomini sulla base di alcuni criteri che sono stabiliti a priori e scritti nel regolamento di condominio; in mancanza di quest’ultimo si fa invece riferimento alle norme del Codice civile per la ripartizione delle spese condominiali.
Tutte le decisioni devono essere approvate dall’assemblea condominiale, e a quel punto diventa obbligatorio per i condomini assolvere alle spese, a meno che non venga deciso l’annullamento della delibera a seguito di impugnazione.
Le spese
I condomini hanno l’obbligo di farsi carico delle spese di gestione, conservazione, manutenzione dei beni; per spese ordinarie s’intendono quelle necessarie per i servizi comuni (riscaldamento, pulizia delle scale, polizze assicurative ecc.); le spese straordinarie sono invece quelle relative a interventi occasionali, come ad esempio il rifacimento della facciata, del tetto, riparazione dell’ascensore ecc.
La ripartizione delle spese condominiali
Andiamo ora a vedere quali sono i criteri per la ripartizione delle spese condominiali a carico dei singoli proprietari degli appartamenti.
In primis è necessario far riferimento al regolamento di condominio, perché solitamente questo contiene delle tabelle per ripartire le spese senza far riferimento ai millesimi, come si fa ad esempio per le spese di riscaldamento, per le quali bisogna tener conto dei metri cubi riscaldati.
Se il regolamento non fornisce indicazioni è necessario far riferimento all’articolo 1123 del Codice civile.
Primo criterio: le spese vanno ripartite in base al valore delle singole proprietà.
Secondo criterio: quando alcuni beni sono utilizzati in modo diverso da parte dei condomini si prevede che le spese vengano ripartite in proporzione alla possibilità che ciascun condomino ha di utilizzare quel bene.
Casi particolari
Per la ripartizione delle spese condominiali sono previsti, oltre ai criteri generali, alcuni che variano a seconda della tipologia delle singole spese; ad esempio:
Scale e ascensori: le spese di manutenzione ed eventuale sostituzione vanno divise tra le unità abitative servite da essi; in particolare:
- Metà in relazione ai millesimi di proprietà;
- Il restante in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano.
Solette divisorie: per la manutenzione ed eventuale sostituzione ci si basa sul principio che la proprietà della soletta è di tutti e due i condomini che la condividono; le spese vanno quindi ripartite in egual misura, mentre saranno a carico del condomino al piano superiore le spese di pavimentazione, e a quello del piano inferiore quelle di tinteggiatura della volta.
Lastrici solari a uso esclusivo: se il lastrico non è comune ma ad uso esclusivo di uno o più condomini, la ripartizione delle spese condominiali va così suddivisa:
- 1/3 ai condomini che hanno l’uso esclusivo (se più di uno divise in base ai millesimi).
- 2/3 a carico degli altri condomini serviti dal lastrico solare in proporzione al valore o della porzione del piano.
