Lo sfratto è il provvedimento del giudice che ordina al conduttore di un immobile la riconsegna dello stesso al legittimo proprietario.
Il proprietario di un immobile locato, se in regola con il fisco, può chiedere lo sfratto nei seguenti casi:
- alla conclusione del contratto di locazione (dopo otto anni (4+4) per i contratti liberi, dopo cinque anni (3+2) per i contratti concertati, alle singole scadenze previste negli accordi locali per i contratti transitori o agli studenti);
- per morosità del conduttore, nel caso di mancato pagamento del canone di affitto di locazione, decorsi almeno venti giorni dalla scadenza prevista;
- per morosità del conduttore, nel caso di mancato pagamento degli oneri accessori, come per esempio le spese comuni condominiali, quando l’importo non versato superi la somma di due mensilità del canone di locazione;
- per inadempienze gravi degli obblighi contrattuali da parte del conduttore, come per esempio l’abbandono dell’immobile locato, il cambio di destinazione d’uso, il subaffitto laddove vietato ecc.
- per necessità, qualora il locatore intenda riutilizzare l’alloggio per motivi personali, previsti dalla legge.
Per avviare la procedura e chiedere lo sfratto il locatore deve trasmettere la disdetta del contratto al conduttore, tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, almeno sei mesi prima della scadenza contrattuale.
Contestualmente, avvalendosi di un avvocato, il proprietario può chiedere lo sfratto citando in udienza il conduttore; quest’ultimo può decidere di comportarsi in diversi modi e in base a questi comportamenti si avranno conseguenze diverse sullo svolgimento della procedura di sfratto.
Il conduttore può infatti:
- decidere di non comparire in udienza, e in tal caso il giudice ordina la convalida esecutiva efficace dopo 30 giorni;
- presentare opposizione, ma se questa non è fondata su prova scritta, il giudice concede comunque la convalida il rilascio dell’immobile, con ordinanza immediatamente esecutiva;
- comparire davanti al giudice e chiedere, in caso di sfratto per morosità, la concessione di un termine di grazia, di durata massima di novanta giorni, per consentire il pagamento dei canoni non onorati e mantenere così il contratto di locazione tra le parti.
Qualora il locatore abbia proceduto a chiedere lo sfratto e il conduttore risulti in ritardo nella restituzione dell’immobile locato, la legge prevede che egli sia tenuto a versare al proprietario il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna; si parla in questo caso non più di canone di locazione ma di indennità di occupazione.
Nei casi di morosità o inadempienza contrattuale non è possibile chiedere una proroga dello sfratto.
Questa è invece possibile nei casi di sfratto per finita locazione, nei Comuni ad alta tensione abitativa e nei capoluoghi di provincia; in questi casi il conduttore può richiedere una proroga e quindi che venga fissato di nuovo il termine di rilascio, che solitamente non supera i sei mesi (diciotto nei casi di specifici bisogni sociali, nel caso di persone anziane, handicappati, disoccupati e cassaintegrati).
